下面是小编为大家整理的余姚房地产市场及土地考察分析报告分析,供大家参考。
余姚房地产市场及土地考察分析报告分析
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余姚房地产市场及土地考察分析
一、余姚城市简述
1、余姚概况及经济进展情况
XX 县区位于 XX 省东部，东邻宁波江北、鄞州区，南靠奉化，西连 XX 县区，北毗 XX 县区，西北于钱塘江、杭州湾中心线与 XX县区交界。余姚距宁波国际机场与宁波北仑港 40 分钟车程，至杭州萧山机场 1 小时车程，经杭州湾跨海大桥到上海仅需 2 小时，余姚已纳入上海“二小时交通圈”。
余姚总面积 1501 平方公里，2011 年底，户籍人口 101 万人，人口自然增长率-0.054%。XX 县区辖 6 个街道、14 个镇、1 个乡。6 个街道为：凤山街道、阳明街道、梨洲街道、兰江街道、朗霞街道、低塘街道。
余姚物产丰富，农业历史悠久，被国家授予“中国杨梅之乡”、“中国榨菜之乡”、“中国茭白之乡”、“中国蜜梨之乡”与“中国红枫之乡”称号。
余姚一直跻身全国经济综合实力百强县市之列，余姚社会经济综合进展指数XX县区域经济基本竞争力分别位居全国第18位与第 9 位。余姚工业门类齐全，基础较为扎实，有“塑料王国、模具之乡”之称。工业经济以仪表、电子、塑料、化工、轻纺、
机械、冶金等传统支柱产业为基础，机电仪一体化、新材料、精细化工等一批高新技术产业迅速崛起，同时以制笔、按键、灯具、汽车配件、水暖设备、电动工具、打火机、消防器材、不锈钢制造等行业为主的块状经济已遍及全市各地。
余姚名牌产品迭出，涌现了帅康、玉立吸油烟机、富达吸尘器、舜大全价饲料等中国名牌产品。
余姚是全国商贸市场大市之一。依托全国最大的塑料交易专业市场——中国塑料城，这里已成功地举办了十届中国塑料博览会（1999 年——2008 年）、中国小家电博览会、中国裘皮服装节、中国农业机械展览会、全国电动工具展览会等大型经贸展会活动。余姚还有全国闻名的中国轻工模具城、中国裘皮城与在建全国最大的中国有色金属城等。这些市场共同构建了余姚这个全国商贸大市。
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2008 年余姚在福布斯中国大陆最佳商业城市的排行榜中名列 41 位，居全国县级城市第 4 位。
附表：余姚 2011 年经济进展统计表
要紧指标（2011 年数据）户籍人口（万）城市基本面增长率城市化率地区 gdp 总额（亿元）人均 gdp（元）按常住人口计算规模以上工业总产值（亿元）城市经济实力地方财政收入（亿元）
二、三产业结构社会消费品零售总额（亿元）人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）进出口总额（亿美元）城市开放性与进展潜力旅游人数（万）高校数量高校人数（万）固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）房地产开发商品房销售面积（万平米）环境商品房销售额（亿元）人均居住面积（平米）9135.377030.511.8%15.7%11464117.8% 余 姚 101-0.054%55%65970860104510159.9 ：34260336111980476600//25980 宁 波5760.404%66%60107798311848143255.5：
40.320193405821779982528815192393757 占 比17.5%//11%-9%8.8%7%/12.9%-1%-9%7.7%11.3%//10.8%10.6%
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2、宁波都市北部中心城规划及余姚中心 XX 县区规划 2.1 宁波都市北部中心城规划
宁波都市区北部中心城，形成“一心、三园、六镇”的空间结构，其中核心区包含余姚 XX 县区、慈溪 XX 县区、姚北-周巷片区。
余慈地区应重点打造都市区的北部副中心，在余慈中心城落实生产与生活服务等副中心功能，通过三大产业基地的建设奠定先进制造业基地的地位。
核心区。在都市区核心地带形成生态“绿心”及公共职能为主的功能区，操纵面积约 50 平方公里。核心区为生态建设模式，以交通枢纽场站为中心，适当进展文化、体育、服务等公共职能。
慈溪中心 XX 县区：慈溪的政治、经济、文化、科技、信息中心，重点进展商务、会展、咨询服务、金融信息与生活居住功能；规
划 2020 年中心 XX 县区达到 50 万人。
余姚中心 XX 县区。余姚的政治、经济、文化、科技、信息中心。着力打造生产资料市场群、构建中心 XX 县区商圈、创建中国优秀旅游城市，重点进展高品质居住、会议、旅游、商贸、金融信息等职能；规划 2020 年中心 XX 县区达到 50 万人。
姚北—周巷片区。余慈中心城重要构成部分，进展科技、信息、职业教育、新兴产业服务等生产服务功能，建设宜居的综合新城。规划 2020 年人口规模 35 万，用地规模 55 平方公里。
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2.2 余姚中心 XX 县区规划
规划余姚中心 XX 县区总体上形成“三轴、三心、五片”的空间布局，表达“城内城外山水相通、组团网络分布、功能重构提升”的特点。
三轴：现代服务业进展轴、城市第二产业进展轴与沿江生活
休闲轴。三心：即老城商贸文化中心、高铁商务中心与生态绿心，形成复合型城市公共中心进展态势，为余姚中心 XX 县区的进展提供强有力的集聚作用。
五片。即分别为以双城为核心的城中片、城北片（高铁新城片）、城南片、城西片与生态片等区块，五大片的形成将组织合理有效的用地布局。
城北片。以高铁站为核心，周围形成以铁路枢纽站为基础延伸出来的有关产业群体，其中重点突出商贸服务业的进展，并与中国塑料 XX 县区块进行道路与功能轴线上的对接，包含阳明工业区的建设。
城中片：整合原有城东 XX 县区规划，对原有模具城产销一体化产业实施退二进三，提升城东商务中心功能；在
空间塑造上连通山水廊道，建设环境特殊，集商务办公、教育科研、生活居住功能为主的城东片区。
城南片。余姚老城居住功能外拓与疏解的要紧空间，成为余姚城市居住环境最佳区域；整合区块内经济开发区南区产业进展，优化布局，提升功能。
城西片。要紧以余姚经济开发区 XX 县区为依托基础，向西进展形成中心 XX 县区工业集聚区，并在兰曹线与姚慈线交叉口西南角与西港区形成物流园区，北部作为开发区扩容区块，重点以工业进展为主导，结合本区功能定位融合方桥区块的进展。
生态片。作为城市的绿心，以生态功能为主导，适当引入部分游憩休闲功能，营造市民休憩活动场所。
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二、余姚房地产市场简述
1、余姚房地产市场板块划分
根据余姚城市格局与房地产进展成熟度，我们将 XX 县区分为下列两个板块：中心 XX 县区：环线道路内，以姚江南北两岸为主的中心 XX 县区；城东 XX 县区：以城东路、金型路为中心的城东 XX 县区；
城东 XX 县区
（9000 元/平）
中心 XX 县区
（12000-15000 元/平）
备注。因近年来余姚中心 XX 县区土地供应量较少，住宅用地供应不足，而城市配套丰富，在售项目及二手房销售价格较高。城东 XX 县区因地处城市边缘，配套不足，供应量集中而售价相对较低。
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2、余姚各房产板块市场情况 2.1 中心 XX 县区房地产市场情
况
余姚中心 XX 县区由姚江分隔为南北两部分，即为江北片区与江南片区：。江北片区
姚江以北在售的住宅楼盘基本没有，只有“君豪中心”将商业性质的土地按住宅用途功能进行设计并销售，也仅有 200 套房源。
楼盘名称地理位置占地面积容积率建筑面积建筑类型主力户型销售价格装修状况总套数已售套数可售套数开发商开盘时间君豪中心玉立路 136 号 32500 ㎡ 4.0130000 ㎡ 31f/20f190-260 ㎡ 12000 元/㎡精装修 200 套 20 套 180 套富达置业 2011-12备注：中心 XX 县区住宅供应不足，“君豪中心”是商业用地，由 2 幢高层、1 幢五星级酒店构成。其中高层规划为 190-260 ㎡的精装公寓，明显是商业用地住宅化开发。
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。江南片区
姚江以南在售项目较少，目前仅有姚江公馆、万达广场在售，天鹅湾、中央公馆、伊顿国际为前两年开盘项目，基本售罄。
楼盘名称地理位置占地面积容积率建筑面积建筑类型主力户型销售价格装修状况总套数已售套数可售套数开发商开盘时间 姚 江 公 馆 四 明 东 路 109 号 30000 ㎡ 2.068727 ㎡
7f/13f/18f124-203 ㎡ 16800 元/㎡毛坯 330 套 6 套 324 套浙江舜泉置业 2012-4-18 天鹅湾四明东路北侧 117647 ㎡ 1.70200000㎡ 5f-12f150-250 ㎡ 10000 元/㎡毛坯 2000 套 2000 套 0 套绿洲房产 2009-01-01 中央公馆四明西路与开丰路交叉口 55278 ㎡2.4130000 ㎡ 11-23f90-360 ㎡ 12000 元/㎡毛坯 770 套 770 套 0套正华房产 2009-12 伊顿国际新西门路与四明西路交叉口158666.7 ㎡ 2520000 ㎡ 11f/18f130-220 ㎡ 11000 元/㎡毛坯1359 套 1359 套 0 套伊顿房地产 2008-08-23 万达广场开丰路与四明西路 115000 ㎡ 2.2350000 ㎡ 17f/32f80-150 ㎡估计 15000-16000 精装（2500 元/㎡）一期 300 套 0 套 300 套余姚万达 2012-57
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2.2 城东新城房地产市场情况
城东新城在售楼盘较多，是目前余姚最要紧的住宅供应区，
楼盘名称地理位置占地面积容积率建筑面积建筑类型主力户型销售价格装修状况总套数已售套数可售套数开发商开盘时间一品水岸蓝庭文三路 478 号 15000 ㎡ 2.030000 ㎡高层 60-160㎡ 13000 元/㎡精装 200 套 65 套 135 套一品房产 2011-6-26 万里世纪豪庭冶山路与星光路交汇处 67999 ㎡ 2.5250000 ㎡小高层、高层 103-250 ㎡待定毛坯 1060 套 0 套 1060 套万里房产待定舜大东第金型路 501 号 16000 ㎡ 1.3030000 ㎡ 7f104-265 ㎡
14000 元/㎡毛坯 118 套 61 套 57 套舜大房产 2011-5-9 舜大与园金型路与星光路交叉口 19500 ㎡ 4.078000 ㎡ 24f/27f/30f103-187 ㎡ 9000 元/㎡毛坯 600 套 123 套 477 套舜大房产 2012-3 君悦国际花园新建路98-6号140000㎡2.5400000㎡5f、18-25f90-160 ㎡ 11000 元/㎡毛坯 1638 套 1604 套 34 套新中宇集团 2010-11-27东方卢浮郡金型路与东环北路 75000㎡2.0150000㎡11f、15f93-166 ㎡ 9000 元/㎡毛坯 1066 套（一期 300 户）119 套 947套东方房产 2012-4 东城名苑望梅路以南，望湖路以北 81566 ㎡2.19258800 ㎡ 12-18f91-156 ㎡ 8000 元/㎡毛坯 1418 套（一期385 套）258 套 1160 套赛格特 2011-11-23 华润五彩城金型路北侧、城东路西侧 75587 ㎡ 2.66201061 ㎡ 15f、28f110-185 ㎡待定毛坯 600 套 0 套 600 套华润置地待定 8
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三、余姚考察地块简述
1、原“绿城”地块（世南西路、西环南路地块）。宗地位置及周边地块成交地价概述
该地块位于余姚城市西部，属于城西片区，东靠开丰路，南临世南西路、西邻西环南路，北接南兰江西路。地块离市政府直线距离约 2 公里，目前地块上有少量居民房屋，由于靠近西环南路，属于 XX 县区边缘，是目前城市进展的空白点。紧邻地块周边的安置地块与万达地块土地成交价较低，楼面价在 1100-1500
元/平米之间；主 XX 县区地价较贵，楼面价在 4500 元/平米以上，城市边缘土地成交楼面价在 1100-2000 元/平米之间。
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附表：地块周边土地成交价汇总表
地块名称用地性质用地面积建筑面积容积率截止日期成交价楼面价溢价率竞得方 XX 县区交通投资有汽车南站地块居住14183212741.0～1.52011-11-36893.13240.15.54%限公司 XX 县区交通投资有汽车西站地块居住 11962215311.0～1.82011-11-310028.464657.550.72%限公司开丰路西侧、四明西住宅、商业114543 路南侧地块姚洲大桥西南侧绿住宅、商业 30809 化基地地块金型路北侧、城东路商业、住宅 75584 西侧地块地块南环西路南侧、凤元商业，住宅 20646 路北侧地块谭家岭东路南侧、城商业、住宅 208385 东路东侧地块浙江舜泉置业有限万年桥路南侧地块住宅用地1945431126≤1.62010-11-2425737.648268.75-公司北环西路南侧地块 e 住宅用地 64328726901-1.132010-11-329044.093995.57-众安集团有限公司 4376081.8-2.12011-1-3080332.551835.72-保利置业有限公司 55744≤2.72011-4-266224.971116.70.00% 有 限 公 司 2010531.0 ～ 2.662011-9-1640021.731990.60.00% 司 . 华 润 置 地 宁 波 浙 商 壹 号 实 业492951.0～1.62011-9-1624308.564931.220.00%限公司超智资
源有限公2519941.0～2.22011-10-936767.341459.050.00%股份有限公司 XX 县区交通投资有大连万达商业地产北环西路南侧地块 f 住宅用地 48615549341-1.132010-11-321949.823995.6-众安集团有限公司北环西路南侧地块 d 住宅用地 63529717871-1.132010-11-328683.493995.6-众安集团有限公司北环西路南侧 地 块 c 住 宅 用 地 58691663201-1.132010-11-326499.143995.6-众安集团有限公司
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。宗地分块及技术指标简述
该地块由 6 块住宅用地与 1 块医疗用地、1 块商业用地、1块教育用地共同构成。其中医疗用地规划为医院，由政府投资，在建中。6 块住宅用地中有 2 块目前达到挂牌出让条件，其他地块尚需要进行拆迁。
西环南路南兰江西路开丰路 1 号地块兰馨路 2 号地块三凤路 4 号地块规划道路中心/幼儿园 6 号地块邻里规划医院（在建中）3 号地块 5 号地块世南西路。2 号地块规划指标
占地面积：46415 ㎡（约 69.2 亩）容积率：≦2.5 建筑密度：≦25%绿地率：≧35%建筑高度：≦100 米
户型配比。小于 90 ㎡户型≧20%。3 号地块规划指标
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